نظام الرهن العقاري: الواقع الدولي وآثاره في حيوية الاقتصاد

حين يطرأ مسمى الرهن العقاري يظن البعض أنه متعلق بإيجاد حلول تمويلية لتعزيز مبدأ الإسكان فقط ولكن علينا أن نميز بين مفهوم التمويل العقاري والرهن العقاري حيث إن الأخير له عدة أبعاد تنطوي على خيارات مطروحة للمستهلك مما يستلزم الوقوف عند تلك المفاهيم حتى يتسنى للمستهلك إدراك مستجدات صناعة الرهن العقاري وآثارها من خلال ما سبق من سيناريوهات مرت على الأسواق الدولية.
وحيث إن مفهوم التمويل العقاري يتعلق بمسألة سد حاجة المستهلك لتملك العقار عن طريق بقاء ملكية العقار للممول إلى حين سداد مستحقات التمويل وحيث إن هذا لا يسري على تعريف الرهن العقاري الذي يقوم على مبدأ رهن ما يمتلكه المستهلك للحصول على خيارات متعلقة بالتمويل كالقروض الاستهلاكية أو قروض توسع النشاط التجاري فمن المهم تمييز الفارق بين مفهوم التمويل والرهن والذي يتعلق بتحديد مالك العقار قبل البدء في أي إجراء أو خطوات قائمة على اتفاقية معينة فإذا كان المستهلك مالكا للعقار وأراد الحصول على تمويل مالي (سيولة نقدية) فإن العقار يقوم مقام الضامن لذلك التمويل عن طريق رهنه حسب نظام الرهن العقاري المزمع إدراجه في أنظمة ولوائح أي دولة. أما إذا كان الممول مالكا للعقار وأراد المستهلك الحصول على برنامج تملك للعقار فإن ذلك يسمى التمويل العقاري حيث إن ملكية العقار تبقى للممول ومن ثم تؤول إلى المستهلك حين استيفاء مستحقات الاتفاقية حسب ما تقتضيه بنود العقد المبرم بينهما.
وما يهمنا في هذا الصدد هو مناقشة بنود الاتفاقية التي تربط بين المستهلك والممول من خلال مقارنة ما سبق من تجارب في صناعة الرهن العقاري في الأسواق الدولية و الكيفية التي يتم التعامل معها عندما تطرأ مستجدات تؤثر في حيوية الإنفاق ونشاط القطاعات المرتبطة في ذلك الاقتصاد والذي يستدعي أخذها في الحسبان في نظام الرهن العقاري
أزمة أسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة
قامت أسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بتقديم ما يصل إلى عشرة تريليونات دولار لإقراض المستهلك وتغذية معدلات الإنفاق الاستهلاكي في أكبر اقتصاد في العالم. وهذا ما يفسر أهمية قطاع الإسكان كأحد موارد الدخل لتمويل الإنفاق الاستهلاكي للفرد والذي يعد ببساطة ثلثي الإنفاق العام في الاقتصاد الأمريكي. ويتبين من هذا أن مبدأ الرهن العقاري يقوم على مبدأ تغذية الإنفاق الاستهلاكي في المقام الأول من خلال القروض المقدمة بعد رهن العقار. و بدأت عقبات أسواق الرهن العقاري بعد قيام بعض الشركات والمصارف باستهداف ذوي التقييم المالي الضعيف مع رفع معدل الفائدة مقابل الإقراض لارتفاع مخاطر عدم السداد وارتفاع تكلفة تحصيل المديونية وهذا ما يسمى Subprime Market. بل زادت الرسوم المفروضة على طلبات الإقراض مع عدم توافر مصدر آخر للإقراض بالنسبة للمستهلك. وعلى نحو متوقع ارتفعت تكاليف الإقراض مع تزايد تكلفة الحملات التسويقية والتي تزامنت مع ارتفاع عدد طلبات الإقراض المرفوضة والتي أصابت ذلك القطاع بتباطؤ تراقبه الأسواق عن كثب.
ما واجهته المؤسسات المالية في الولايات المتحدة من عقبات في أسواق الرهن العقاري ينحصر في عدم استيعاب المستهلك شروط وبنود الاتفاقية المبرمة بين الممول والمستهلك عند أخذ خيار الرهن العقاري في الحسبان لتحقيق غايات تتعلق بالرفاهية أو أنماط استهلاكية. وكان هذا درسا قاسيا لتلك المؤسسات التي لم توجد آلية مناسبة لتقييم المخاطر الناجمة عن عدم مجاراة وعي المستهلك لمستجدات أسواق الرهن العقاري في المقام الأول. إذا بداية عقبات أي اقتصاد يندرج فيه نظام الرهن العقاري هو انعدام الوضوح بين الممول والمستهلك والذي بدوره يتسبب في قلة الوعي المطلوب عند تطبيق نظام الرهن العقاري في أي اقتصاد في العالم. والذي بدوره يحثنا على ادراج مسؤولية تثقيف المستهلك وإرساء الوعي كمسؤولية مشتركة منوطة بنا كرجال ممارسين للقانون و المؤسسات الحكومية ذات العلاقة كمؤسسة النقد العربي السعودي التي تقوم بدور المصرف المركزي وسنبين أهمية ذلك الدور في سياق نقاشنا هذا.

علاقة معدلات االفائدة والسياسة النقدية للمصارف المركزية بنظام الرهن العقاري
ترتبط القروض الممنوحة من قبل مؤسسات التمويل إلى المستهلك ارتباطا وثيقا بما يحدده المصرف المركزي لمعدلات الفائدة حيث تقوم المؤسسات المالية باتباع برنامج معين منبثق من معدلات الفائدة المحددة سلفا والتي يؤخذ فيها عدة عوامل تتعلق بالسيولة النقدية المخطط تسويقها كقروض استهلاكية وأيضا حجم التنافسية من قبل مؤسسات التمويل الاخرى. ومن تلك العوامل نجد أن معدلات الفائدة تلك لها أثر بالغ في تحديد آلية القروض المتعلقة بالرهن العقاري. ليس هذا فحسب بل من المهم مقارنة البرامج التمويلية المطروحة من حيث اختلاف طرق احتساب معدلات الفائدة بين المستهلك والممول كالتالي:
1) معدلات الفائدة الثابتة Fixed Rate Mortgage: ويتضمن هذا النوع من القروض المتعلقة بالرهن العقاري وضوح سقف المستحقات الواجبة على المستهلك وعدد أقساط السداد والزمن المترتب على استيفاء تلك المستحقات حيث يكون المستهلك مدركا بأن أقساط السداد ثابتة ولها فترة سداد ثابتة أيضا والتي سنوضح لاحقا أن تطبيقها يعد الخيار الأمثل لتفادي عقبات أسواق الرهن العقاري.
2) معدلات الفائدة المعدلة :Adjustable Rate Mortgage ويحوي هذا النوع من التعاملات المتعلقة بالرهن العقاري تغير سقف معدلات الفائدة حسب ما يستجد من تغير لمعدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي أو حسب ما تراه مؤسسات التمويل من مستجدات تتعلق بمخاطر أسواق الرهن والذي كان أحد أسباب تعثر سداد المستحقات في أسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بسبب رفع معدلات الفائدة الأمريكية من 1 في المائة في 2003 إلى 5.25 في المائة في 2006 مما شكل ارتفاعا لمبالغ الأقساط التي يتم تسديدها والذي بدوره تسبب في ضغوط على قدرة المستهلك الوفاء بالتزاماته المالية تجاه القرض المرتبط بالرهن العقاري. ومن المهم معرفة أن هذا النوع من القروض يبدأ بأقساط سداد يسيرة في السنة الأولى بسبب انخفاض معدلات الفائدة في بداية القرض ومن ثم تبدأ مرحلة رفع معدلات الفائدة حتى لو تم خفض معدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي والتي قد يشعر فيها المستهلك بضغوط مالية تجاه التزاماته المالية وترفع احتمالات ومعدلات تعثر السداد. مع العلم أنه على الممول الإشارة إلى أن معدل الفائدة يخضع لتعليمات مؤسسة النقد العربي السعودي والتي عليها القيام بالمسؤولية المنوطة بها من حيث نشر الوعي وتثقيف المستهلك المستهدف في أسواق الرهن العقاري من خلال كتيبات وإصدارات عبر وسائل الإعلام لتفادي سيناريوهات مشابهة للكثير من الأسواق الدولية التي لم تقم بواجبها تجاه توعية المستهلك واحتواء المخاطر غير المدروسة من قبل مؤسسات التمويل.

أسواق الرهن العقاري في دول الخليج

مما سبق يتبين لنا أهمية دور المصرف المركزي في حيوية أسواق الرهن العقاري وبما أن السياسة النقدية للمصارف المركزية في الخليج تتماشى نسبيا مع السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي الأمريكي فإن اختلاف حجم وقوى نشاط أسواق الرهن العقاري الأمريكية عن حجم وقوى نشاط أسواق الرهن العقاري في الخليج يشكل تحديا كبيرا تجاه قدرة المصارف المركزية في الخليج على التفاعل وإيجاد الآليات المناسبة لاحتواء أي مستجدات قد تشكل عقبات في أسواق الرهن العقاري في الخليج.

زد على ذلك أن تعثر السداد من قبل المستهلك الراهن للعقار يشكل أحد المخاطر والعقبات تجاه أسواق الرهن العقاري حيث إن ارتفاع معدلات تعثر السداد يتسبب في حدوث موجة بيع كبيرة للعقارات المرهونة والذي بدوره يسهم في هبوط قوي لأسعار العقارات وبالتالي انخفاض سعر العقار المرهون عند بيعه مقارنة بسعره عند تنفيذ الإقراض والذي كان أحد الظواهر التي شهدناها في هبوط أسعار العقارات في الولايات المتحدة والتي دفعت أزمة الرهن العقاري لتصبح أزمة في أسواق الائتمان أيضا. ولهذا فمن المهم إيجاد آلية تمنع حدوث موجة بيع للعقارات عند تعثر السداد من قبل المستهلك. ويتم استحداث برنامج لتأمين العقارات المرهونة عند تعثر السداد يسهم فيها المستهلك والممول بحيث تقوم برامج التأمين بسد العجز في قيمة العقار المرهون في الفترة التي تم تقييمه فيها إلى تعثر السداد حتى يتسنى للأطراف الحفاظ على علاقة بناءة تحقق مصالح الأطراف وتشكل وسيلة وقاية من امتداد آثار الرهن العقاري في قطاعات أخرى في اقتصاد الدول الخليجية.

أطر تنظيم القطاعات المتعلقة بأسواق الرهن العقاري

ومن الوسائل التي قد تؤدي إلى كبح موجة بيع العقارات عند تعثر السداد تحديد سقف لقيمة القروض الممنوحة من خلال الرهن لا تتجاوز 50 في المائة من قيمة العقار حتى لا تسبب تلك الموجة هبوط أسعار العقارات الأخرى وتوفر المرونة لمؤسسات التمويل لتعديل ملاءتها المالية ويقلل ذلك من تكاليف التأمين التي يتحملها أطراف الاتفاقية وعندها تخف الضغوط التي قد تواجهها مؤسسات التمويل عند ارتفاع المخاطر والتي قد ينتج عنها ارتفاع تكلفة الاقتراض مما يعيد سيناريو فقاعة الرهن العقاري وعقبات أسواق الائتمان في الأسواق الدولية.
أيضا من المهم إيجاد مؤشرات صادرة من هيئات ومؤسسات حكومية تشمل قائمة جرد للعقارات ووحدات لقياس طرق تثمين العقار قبل صدور نظام الرهن العقاري حتى يتسنى لجميع الأطراف الحصول على الشفافية التي تعزز من إدراك المستهلك ومؤسسات التمويل لمخاطر القرارات المتعلقة بأسواق الرهن العقاري وتبعاتها.
وأحد أهم المتطلبات في أي نظام للرهن العقاري وجود مركز يربط بيانات الأفراد والشركات للتأكد من عدم ارتباط أحد الأطراف بديون أو مطالبات من الدولة حتى لا يحدث تداخل في المصالح المتعلقة بالعقار. ونتيجة للعقبات القانونية التي يواجهها المستهلك في استيعاب الوثائق المتعلقة بالرهن العقاري فإنه من المهم إدراج مكاتب السمسرة العقارية ومكاتب المحاماة ضمن آليات الرهن العقاري لضمان التنافسية وإيجاد أفضل الخيارات للمستهلك عند تطبيق نظام الرهن العقاري في الاتفاقيات بين الأطراف وللحيلولة دون تسبب نقص الإدراك والوعي في عقبات تتعلق بالتكامل الأسري في المجتمعات الخليجية.

الخيار الأمثل لتحقيق استقرار أسواق الرهن العقاري

إنه لمن الضرورة القصوى أن يتم إقرار تثبيت لمعدلات الفائدة في شروط الاتفاقية عند استحداث قروض مرتبطة بالرهن العقاري حتى لا يتكرر ما شهدته الأسواق العالمية من تفاقم آثار الرهن العقاري وانسكاب سلبياته على حيوية القطاعات الأخرى من الاقتصاد وللحيلولة دون تأثر المجتمع الأسري من قرارات غير مدروسة عند اتخاذ قرار الرهن العقاري كخيار لتمويل غايات استهلاكية. حيث إن العديد ممن أخذ بخيار تثبيت معدلات الفائدة عند الاقتراض مقابل الرهن أدرك المخاطر المتعلقة بتغير معدلات الفائدة على قدرته المالية بل إن خيار تثبيت معدلات الفائدة أسهم في المحافظة على استقرار الوضع المالي للمستهلك وأدى إلى تفادي مستجدات وعقبات أزمة الرهن العقاري في الأسواق الدولية خصوصا أن خيار إعادة تمويل الرهن العقاري من قبل مؤسسات تمويل أخرى لا يزال مطروحا للمستهلك وبالتالي قدرة المستهلك على خفض تكاليف الاقتراض عند توافر معدلات فائدة أقل مقارنة بالممول الحالي.



منقــــــــــــول,,,,