الشورى يناقش غدا التمويل العقاري ومراقبة شركات التمويل والرهن

تعرض لجنة الشؤون المالية في مجلس الشورى أمام أعضاء المجلس اعتبارا من يوم غد،4 أنظمة تعنى بالمجال العقاري، هي: نظام التمويل العقاري، ونظام مراقبة شركات التمويل، ونظام التأجير التمويلي، ونظام الرهن العقاري المسجل.
ومن شأن الأنظمة الأربعة التأثير إيجابا بما يعالج أزمة الإسكان في المملكة على النشاط العقاري في المملكة، من خلال تنويع الأدوات المالية وتعميقها، وإنعاش الحركة الاقتصادية والعقارية، ودفع التنمية الإسكانية.
ويتوقع أن يكون لهذه الأنظمة الأثر الكبير في حل مشكلة الإسكان ودفع عجلة التنمية الإسكانية والعقارية لأن ذلك سيؤدي إلى زيادة إسهام الجهات التمويلية في عملية التمويل للإسكان سواء كانت من القطاع الخاص أو القطاع العام بما في ذلك صناديق الدولة الاستثمارية.
وفي حال تم إقرار الأنظمة الأربعة من جهات الاختصاص في وقت لاحق، فإن ذلك سيسهم في تخفيف المخاطر على الممولين مما يعود أثره على خفض كلفة التمويل ومن ثم تسهيل حصول المواطنين على سكن ملائم حتى لو كانت دخولهم الثابتة أقل من المتوسط.
وجاء نظام التمويل العقاري الذي حصلت "الوطن" على نسخة منه، في 15 مادة، فيما جاء نظام مراقبة شركات التمويل في 40 مادة، أما نظام التأجير التمويلي فقد اشتمل على 28 مادة، في حين تضمن نظام الرهن العقاري 49 مادة.
و أوضح تقرير صادر عن لجنة الشؤون المالية في مجلس الشورى أن أزمة السكن في المملكة تتمثل في وجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب، إذ يقدر الطلب بنحو 1.1 مليون وحدة سكنية، في حين يبلغ العرض حوالي 570 ألف وحدة سكنية، ومن ثم تقدر الفجوة بنحو 530 وحدة سكنية.
ويرجع هذا العجز إلى أسباب أبرزها: شح آليات التمويل السكاني الناشئة عن عدم اكتمال منظومة التشريعات والأنظمة والإجراءات مما يشكل العقبة الرئيسة لموازنة العرض والطلب على الوحدات السكنية، فضلا عن ندرة الشركات الكبرى العاملة في مجال التطوير العقاري الإسكاني.
يشار إلى أن صندوق التنمية العقارية منذ إنشائه عام 1395ـ 1396، قدم 511824 قرضا ولم يواكب الزيادة في طلبات الراغبين في بناء مساكن. ووصلت قائمة الانتظار العام الماضي إلى 479637 طلبا للقرض مما يحتاج معه المستفيد إلى مدة انتظار تزيد عن 20 عاما، إضافة إلى أن القرض أصبح لا يغطي إلا جزءا من تكاليف البناء بعد تزايد الأسعار.
وجاء في المؤتمر الدولي الأول للإسكان المنعقد في الرياض العام الماضي، أن المؤشرات تدل على عدم كفاية المبادرات والجهود الحالية لمواجهة الطلب الحالي والمتوقع على الإسكان وأن الأمر يتطلب ضرورة تطوير الشراكة بين القطاعين العام والخاص في هذا المجال، خاصة أن السوق السعودية للإسكان تعتبر السوق الكبرى بين دول الخليج العربي.

التمويل العقاري
وجاء ضمن أبرز بنود نظام التمويل العقاري السماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري، والترخيص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري. واحتوى النظام على مادة صريحة تؤكد وجوب أن يكون التمويل وإعادة التمويل بصيغ وأدوات متفقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، كما تضمن مادتين للسجل الائتماني بالنسبة للمستفيد من التمويل وأن يتمكن الممول من الاطلاع على المعلومات المدرجة في سجلات العقار لدى الجهات الحكومية المختصة.
الرهن العقاري:
كما نص على وجوب أن يكون العقار المرهون مما يصح بيعه استقلالا بالمزاد العلني سواء كان معينا موجودا أو محتمل الوجود، فيما اعتبرت بنود النظام أن الرهن يشمل ملحقات العقار المرهون من مبان وغرائس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
وحسب النظام فإن كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك. وأعطى النظام لمالك الرهن حق غلته وجعل عليه نفقة هذا الرهن، كما اعتبر أن إدارة المرهون حق لمالكه أيضا، وذلك بما لا يخل بحق المرتهن، فيما أقر النظام بعدم بطلان الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان أهليته، فإن مات قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه. التأجير التمويلي:
ويجيز نظام التأجير التمويلي انتقال ملكية الأصول المؤجرة للمستأجر طبقا لأحكام العقد، إما بشرط يعلق التملك على سداد دفعات العقد أو سدادها مع مبلغ محدد أو بوعد البيع بثمن رمزي أو بثمن متفق عليه في العقد أو بقيمة الأصل وقت إبرام العقد أو بالهبة، بشرط ألا يتعارض انتقال ملكية المستأجر مع أحكام تملك العقار لغير السعوديين.
ويلزم النظام المستأجر بدفع الأجرة المتفق عليها في مواعيدها حتى في حال عدم انتفاعه بالأصل المؤجر، إلا إذا كان عدم الانتفاع بسبب المؤجر، كما يحظر على المستأجر التعديل أو التغيير في الأصل المؤجر دون موافقة كتابية من المؤجر.
وبناء على بنود هذا النظام، لا يتحمل المستأجر تبعة هلاك الأصل المؤجر ما لم يتعد أو يفرط، فإن كان الهلاك بسبب تعدي المستأجر أو تفريطه، فإنه يتحمل قيمة الأصل عند الهلاك باستثناء ما يغطيه التأمين الذي يتحمله المؤجر، إذ لا يجوز اشتراط التأمين على المستأجر.
وينفسخ عقد التأجير التمويلي بهلاك الأصل هلاكا تاما، وإذا كان الهلاك بسبب المؤجر أو بسبب قوة قاهرة فإن المؤجر هو من يتحمل تبعات هذا الهلاك.
ويجوز وفقا لهذا النظام إصدار صكوك قابلة للتداول مقابل الأصول المؤجرة، كما يجوز للمستأجر التنازل عن العقد إلى مستأجر آخر بموافقة المؤجر، وفي حال باع المؤجر الأصل الذي تم تأجيره للغير فإن ملكية الأصل تنتقل محملة بعقد التأجير التمويلي.
مراقبة شركات التمويل
فيما اعتبر نظام مراقبة شركات التمويل أن الصيغ التمويلية والأدوات المالية وغيرها من معاملات شركات التمويل متوافقة مع الأحكام والقواعد الشرعية، منع مزاولة نشاط التمويل المحددة في هذا النظام إلا بعد الحصول على ترخيص بذلك، كما شدد على حظر أي شخص غير مرخص أن يستخدم أي وسيلة تدل على مزاولة نشاطات التمويل المحددة في هذا النظام أو ما يوحي بها.
وبناء على هذا النظام فإنه يجب على شركة التمويل البدء في ممارسة نشاطها خلال مدة أقصاها سنة من تاريخ حصولها على الترخيص، فيما حظر عليها التوقف بعد بداية النشاط مدة متصلة تزيد على ثلاثة أشهر.
وحدد النظام الأنشطة المتاحة لشركات التمويل، وهي: التمويل العقاري، تمويل الأصول الإنتاجية، تمويل نشاط المنشآت الصغيرة والمتوسطة، التأجير التمويلي، تمويل بطاقات الائتمان، التمويل الاستهلاكي، التمويل متناهي الصغر، وأي نشاط تمويلي آخر توافق عليه مؤسسة النقد، فيما أجاز النظام لشركة التمويل تملك الأصول من أجل تمويل ملكيتها للغير.
ويحظر النظام على شركات التمويل تقديم أي تمويل دون ضمان، وتقديم تسهيلات بضمانة الأسهم، كما يحظر على شركة التمويل التملك في شركة تمويل أخرى.
واشترط النظام على رئيس مجلس إدارة وأعضاء المجلس وموظفي شركة التمويل عند إجراء أي عقد من عقود التمويل التي لهم سلطة اتخاذ القرار فيها الإفصاح عن أي علاقة مرتبطة بالعقد لأي منهم أو أي من أقاربهم وإن كانوا من الدرجة الثانية، فضلا عن الإفصاح عن أي مصلحة مالية لهم يمكن حدوثها م وراء العقد.
وأعطى نظام مراقبة شركات التمويل الشركات والمؤسسات التي تزاول نشاط التمويل في المملكة قبل سريان هذا النظام مهلة سنة لتسوية أوضاعها وفق أحكام النظام الجديد.


منقــــــــــــــول,,,,,,